Demografische Entwicklung und ihre Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage

Der Freistaat Sachsen stellt sich mittelfristig auf einen kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang und eine andere Bevölkerungsstruktur ein.

Für die qualitative Nachfrage auf den Wohnungsmärkten ist insbesondere die mit der demografischen Entwicklung einhergehende Alterung der Bevölkerung maßgeblich.

Am 31.12.2023 lebten 4,09 Millionen Einwohner im Freistaat Sachsen.

Die Grafik der Geburtsjahrgänge in Sachsen hat schon seit Langem nicht mehr die Form einer Pyramide. Sie zeigt zum 31. Dezember 2023, dass der Anteil älterer Einwohner im Alter von über 65 Jahren zunimmt. Gleichzeitig macht sie deutlich, dass in der Altersgruppe jüngerer Bevölkerungsgruppen bis zum 30. Lebensjahr immense Defizite herrschen.

Mit der gering besetzten Altersgruppe der heutigen 15- bis 30-Jährigen wird sich auch weiterhin eine niedrige Geburtenzahl einstellen. Zudem bedingt der hohe Anteil Hochbetagter ab 80 Jahre eine hohe Sterblichkeitsrate. Beide Faktoren werden die Bevölkerungszahl Sachsens bis zum Jahr 2040 weiter schrumpfen lassen.

Die 8. Regionalisierte Bevölkerungsprognose kommt zum Ergebnis, dass die Einwohnerzahl in Sachsen bereits ab dem Jahr 2027 unter die Vier-Millionen-Marke sinkt (Variante 3).  

Die größte Herausforderung für unsere Wirtschaft sowie unser Renten- und Sozialsystem ist also der gegenläufige Trend bei den Altersgruppen mit unterschiedlicher regionaler Entwicklung, die auch bis zum Jahr 2040 andauern wird.

Damit wird die Zahl der Berufseinsteiger auch zukünftig die Zahl der Berufsaussteiger nicht ersetzen können.

Die Abnahme des Bevölkerungsanteils im erwerbsfähigen Alter (18-65 Jahre) äußerte sich bisher vor allem in ländlichen Gegenden, während dort der Anteil im Seniorenalter (ab 65 Jahre) besonders zunahm.

Im Erzgebirgskreis äußerte sich diese Entwicklung besonders drastisch, indem sich seit 2014 der Anteil über 65-Jähriger von 26 Prozent auf mehr als 30 Prozent im Jahr 2022 erhöht, der Anteil Erwerbsfähiger jedoch von 59 Prozent im Jahr 2014 auf 53 Prozent im Jahr 2022 sank.

Das Durchschnittsalter, ein Indikator für die Alterung einer Bevölkerung, nimmt auch zukünftig zu. Laut 8. Regionalisierter Bevölkerungsvorausberechnung steigt das Durchschnittsalter der sächsischen Bevölkerung von derzeit 46,9 Jahren bis 2040 auf 47, 4 Jahre (Variante 1) bzw. 48,4 Jahre (Variante 3) an.

Die steigende Lebenserwartung und der Anstieg des Anteils älterer Menschen an der Bevölkerung erhöht auch die Nachfrage nach barrierearmen bzw. -freiem Wohnraum. Die Anforderungen an ein generationsgerechtes Wohnumfeld steigen, insbesondere ist mit einem wachsenden Bedarf an ergänzenden, bezahlbaren und bedarfsgerechten Service- und Pflegeleistungen in den Quartieren zu rechnen.

Für die quantitative Nachfrage auf den Wohnungsmärkten ist die Entwicklung der Haushalte entscheidend.

Nach einer Modellrechnung des Statistischen Bundesamtes sinkt die Anzahl der Privathaushalte in Sachsen von derzeit (2024) 2,164 Millionen auf voraussichtlich 2,114 Millionen im Jahr 2040. Ergebnisse zur voraussichtlichen Anzahl der Privathaushalte liegen nur auf Landesebene vor.

In Analogie zur Bevölkerungsentwicklung wird diese Entwicklung regional differenziert verlaufen. Während im ländlichen Raum sowie in fast allen Mittelzentren die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte voraussichtlich weiter sinkt, ist in den Städten Dresden und Leipzig sowie in deren Umland mit einem weiteren Zuwachs zurechnen, u.a. auch durch die weiter steigende Zahl an Single-Haushalten.

Bis zum Jahr 2040 wird sich der Trend zu kleineren Haushalten fortsetzen, denn eine steigende Anzahl älterer Menschen, mehr Partnerschaften mit separater Haushaltsführung im mittleren und jüngeren Erwachsenenalter sowie die hohe berufliche Mobilität bedingen künftig mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte.

Folgende Faktoren beeinflussten diese Veränderungen in der Haushaltsgröße:

- Zunehmende Lebenserwartung und bessere Lebensqualität im höheren Alter. Da die Lebenserwartung der Männer stärker zunimmt als die der Frauen, nahm die Anzahl der Zweipersonenhaushalte mit älteren Menschen zu.

- Eine immer spätere Familiengründung führte zu mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten bei jungen Menschen.

Privathaushalte und Wohnungsnachfrage von 1991 bis 2040

Aufgrund der vom Statistischen Bundesamt prognostizierten Haushaltsentwicklung wird insgesamt der zahlenmäßige Bedarf an Wohnraum deutlich abnehmen, weil in Sachsen mit dem Rückgang um rd. 50 000 Haushalte bis zum Jahr 2040 zu rechnen ist.